경제 인사이트
부동산시장에도 봄이 올까?
| 상품명 | 부동산시장에도 봄이 올까? |
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| 상품요약정보 | 경제 인사이트 |
완화되는 분양권 전매제한과 거주 의무를 들여다보다.
📌전형진
한국경제의 프리미엄 부동산 브랜드 ‘집코노미’의 아들
중도 이탈 가능해진 아파트
분양을 시작한 이후 준공되기 전까지의 아파트는 기간 동안 분양권으로 분류됩니다. 실제 들어가 살 순 없기 때문에 주택은 아니지만 주택에 준하는 권리를 부여하는 것이죠. 그래서 청약이나 세금에서도 분양권을 가진 이들은 주택을 가진 것과 마찬가지로 간주해 다양한 페널티를 주는 편입니다.
그런데 이 분양권도 사고파는 게 가능합니다. 아직 지어지지 않은 새집에 들어갈 권리를 매매하는 것이죠. 자금이 모자란다거나 변심했다거나, 사연은 많습니다. 이렇게 수분양자가 분양권을 매각하는 행위를 ‘분양권 전매’라고 부르는데요, 분양권 전매는 정부가 부동산시장을 옥죌 때 가장 먼저 규제를 거는 분야이기도 합니다. 가장 쉽고 흔한 부동산 투자 방식이기 때문입니다. 분양대금을 전부 낼 필요 없이 일단 계약금만 내거나 중도금 몇 회차 정도만 냈다가 웃돈을 받고 중도에 매각하면 되니까요.
이 같은 이유로 수년 동안 규제지역을 중심으로 강력한 분양권 전매제한이 걸렸습니다. 서울과 수도권, 지방 광역시 등 대부분의 지역에선 아예 분양권을 거래할 수 없도록 막은 것이죠. 분양시장이 완전한 실수요 시장으로 재편된 시기였습니다.
하지만 부동산시장이 침체되면서 얘기는 달라졌습니다. 쌓이는 미분양을 털어내려면 어떻게든 수요를 끌어와야 하다 보니 투자수요까지 염두에 둘 수밖에 없었던 것이죠. 그래서 정부는 예상보다 이른 시점에, 그리고 파격적인 내용으로 분양권 전매제한 기간을 개편했습니다.
종전엔 지역에 따라 최대 10년 동안 분양권을 팔 수 없게 규제했었는데요, 이젠 최대 3년에 불과합니다. 이마저도 수도권의 규제지역과 공공택지일 때 3년입니다. 일반적인 수도권의 경우 과밀억제권역 1년, 기타지역은 6개월입니다. 지방으로 가면 기간이 더욱 널널해집니다. 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시의 도시지역은 6개월, 나머지 지역은 아예 제한이 없습니다.
앞서 짚어본 대로 전매제한이 풀리면서 수분양자들은 중도 매각이 가능해졌습니다. 집값이 예상보다 큰 폭으로 떨어졌다거나, 자금경색 왔다거나 하는 등의 상황에 맞춰 ‘엑시트 플랜’을 짤 수 있게 된 셈이죠. 소액 투자를 꿈꾸는 이들에게도 기회인 건 마찬가지입니다. 장부상 수억 원짜리 집도 실제로는 계약금과 중도금을 합친 수천만 원 정도만 들여 살 수 있습니다. 중도에 매각하면 어차피 차액은 양수인이 내게 될 테니까요.
중요한 건 내가 분양받는 아파트가 어느 지역에 있는지입니다. 서울 강남 등을 제외한 대부분의 지역이 규제가 풀리면서 전매제한 기간은 길어야 1년을 적용받습니다. 하지만 규제지역이 아니라도 3년 동안 적용되는 지역이 있습니다. 바로 신도시 같은 공공택지입니다. 규제가 풀렸다고 이들 지역에서 분양권 전매를 염두에 두고 청약을 했다간 낭패를 당할 수 있으니 주의해야 합니다.
다시 열리는 ‘입주장’
분양권 전매제한 완화 못지않게 수분양자들의 청약 전략에 큰 영향을 주는 건 거주의무입니다. 말 그대로 내 집에 내가 들어가 살아야 하는 의무가 바로 거주의무인데요, 이 또한 정부의 부동산 부양책에 맞춰 폐지됐습니다. 기존엔 분양가 상한제가 적용되는 지역에서 분양가의 시세 대비 수준에 따라 2~5년 동안 수분양자가 직접 들어가 살아야 했습니다.
문제는 아파트가 지어진 그날부터 거주해야 한다는 점이었는데요, 잔금이 모자라면 일단 세입자를 받으면서 그 보증금으로 대금을 치르는 게 일반적이었기 때문이죠. 본인이 직접 거주해야 한다는 건 세입자를 받을 수 없다는 것, 즉 애초 잔금까지 다 해결할 수 없다면 분양을 받을 수도 없다는 걸 의미했습니다.
하지만 거주의무 폐지가 결정되면서 다시 이 같은 전략이 가능해졌습니다. 분양대금이 모자란다면 2~4년 정도 전세를 돌리다가 본인이 직접 입주하는 것이죠. 과거 대규모 단지가 입주할 때마다 전셋값이 쭉쭉 내려가던 ‘입주장’이 다시 열리게 된 것입니다.
다만 경쟁적으로 세입자를 구하려다 전세보증금이 터무니없게 낮아지기도 합니다. 전국적으로 전세가격이 꺾이고 있는 상황에선 자칫 잔금을 해결할 수 없는 수준까지 보증금이 떨어질 수 있으니 주의해야 합니다. 물론 전셋집을 찾는 분들에겐 역으로 기회가 될 수 있겠지만요.
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